Häuslbauerkredit kann teuer kommen: Hohe Zinsen, große Preisunterschiede

Fixzinsen sind eine gute Option

Die AK Analyse bei neun Wiener Banken im Zeitraum Mai-Juni 2023 zeigt: Die variablen Sollzinsen für einen neuen Hypothekarkredit bewegten sich im Erhebungszeitraum bei ausreichender Bonität zwischen 4,125 und 5,005 Prozent, die Fixzinssätze auf 20 Jahre zwischen 3,65 und 4,255 Prozent.

„Die Zinsen für Wohnkredite sind nach den Leitzinserhöhungen generell schnell angestiegen. Die Erhebung zeigt, dass fixe Zinsen für neue Wohnkredite niedriger sind als variable“, sagen die AK Konsument:innenschützer. „Wie sich die Zinsen weiterentwickeln, lässt sich derzeit nicht abschätzen. Für Kreditnehmer:innen, die auf Berechenbarkeit setzen, sind Fixzinsen eine gute Option. Denn man weiß im Vorhinein, was monatlich zu zahlen ist.“

Je besser die Bonität, desto günstiger die Zinsspanne

Gewöhnlich wird bei Wohnbaukrediten mit variabler Verzinsung der reine Zinsaufschlag (Marge) auf den im Vertrag verwendeten Referenzzinssatz – zumeist der 3- oder 6-Monats-Eurobor – als wichtigster Vergleichsparameter herangezogen. „Diese Zinsspanne ist verhandelbar, hängt aber in erster Linie von der Bonität ab“, wissen die AK Expert:innen. „Je besser die Bonität, desto günstiger die Zinsspanne und es gibt auch Vorteile bei den Nebenkosten.“ Die Zinsaufschläge machen bei ausreichender Bonität je nach Bank zwischen 0,835 und 1,704 Prozent aus. Im Schnitt (Median) beträgt der Zinsaufschlag 1,25 Prozent.

Nebenkosten gibt es jede Menge

Nebenkosten fallen unterschiedlich stark ins Gewicht je nach Bank und Bonität. Einige Beispiele: So beträgt die Bandbreite bei den einmaligen Bearbeitungsgebühren je nach Bank zwischen null und zwei Prozent, die laufenden Kontoführungsgebühr pro Quartal zwischen neun und 45 Euro, die einmalige Schätzgebühr der Immobilie kann bis zu 600 Euro ausmachen, laufende Versicherungsprämien, einmalige Pfandrechtsgebühren und sonstige Nebenkosten haben auch große Preisunterschiede. „Die laufend verrechneten Spesen können sich bei langen Lauzeiten ordentlich läppern – daher keineswegs vernachlässigen“, raten die AK Konsument:innenschützer.

Kostenunterschiede können enorm sein 

Eine AK Modellrechnung für einen neuen Wohnkredit von 200.000 Euro zeigt beträchtliche Kostenunterschiede von fast 41.000 Euro. Konkret: Wer eine ausreichende Bonität hat, kann bei einem 200.000 Euro Wohnkredit fast 41.000 Euro an Zinsen und Spesen über die gesamte 25-jährige Laufzeit sparen. So schlagen sich beispielsweise allein die einmaligen Nebenkosten zu Vertragsbeginn – etwa Bearbeitungs-, Eintragungsgebühr und Schätzkosten –, je nach Bonität und Verhandlungsgeschick um mehr als das Doppelte höher zu Buche bei der teureren Variante (3.260 Euro bei der günstigen Variante, 7.700 Euro bei der teuren Variante). 

So können Sie Kosten sparen!

• Mehrere Angebote einholen: Lassen Sie sich nicht nur von Ihrer Hausbank ein Angebot vorlegen, sondern auch von anderen Banken. 
  
  
• Musteroffert verlangen: Bestehen Sie bereits im Erstgespräch auf ein „Musteroffert“ („Europäisches Standardisiertes Merkblatt“). Es ist kostenlos und unverbindlich – Sie haben auf einen Blick die wichtigsten Eckpunkte und Konditionen der Finanzierung. Damit können Sie die Kreditentscheidung überlegen und mit anderen Angeboten prüfen.  
  
  
• Effektivzins zentral: Ziehen Sie bei Vergleichen den Effektivzinssatz (oder effektiven Jahreszinssatz) heran. Denn er enthält neben dem Sollzinssatz alle zusätzlichen Kosten.  
  
  
• Fix oder variabel: Überlegen Sie sich, ob Sie einen fixen oder variablen Zinssatz wollen. Fixzinsen schaffen Sicherheit, was die Zinszahlungen anbelangt. 
  
  
• Mehrere Zins-Modelle rechnen lassen: Lassen Sie sich einen variablen und fix verzinsten Kredit mit mehreren Szenarien durchrechnen, also etwa mit niedrigen und höheren Zinsen. So sehen Sie, wie sich steigende Zinsen auf die Höhe der monatlichen Zinszahlungen auswirken.   
  
  
• „Feilschen“ lohnt sich: Verhandeln Sie Zinsen und Nebenkosten! Es ist immer etwas drinnen, vor allem bei Bearbeitungsgebühr, Schätzkosten und Höhe des Zinsaufschlages.  
  
  
• Versicherungen prüfen: Es kann sein, dass die Bank mit einem Kreditvertrag auch Versicherungen (etwa Feuerversicherung)  verlangt – vergleichen Sie mehrere Angebote.  
  
  
• Achtung bei Umschuldung: Bei jeder Umschuldung entstehen Kosten, etwa Bearbeitungsspesen der neuen Bank. Genau überlegen: Eine zentrale Frage bei der Umschuldung ist, wann die Zinsersparnis die Umstiegskosten ausgleicht. Vorsicht: Bei vorzeitigen Tilgungen können Pönalen anfallen – am besten gleich bei Vertragsabschluss klären, wie hoch die Pönale ausfällt und versuchen die Pönale rauszuverhandeln! 
  
  
• Raus aus dem Kredit – so geht’s: Erkundigen Sie sich vor Vertragsabschluss genau, unter welchen Voraussetzungen persönlich haftende Personen aus dem Kredit entlassen (zum Beispiel nach Scheidungen) werden können. Fragen Sie: Was versteht die Bank unter einer gleichartigen Sicherheit, wenn es darum geht, dass Bürgen oder Mitkreditnehmer:innen aus einem Kreditvertrag bzw. der Haftung entlassen werden? Gibt es keine vertragliche Vereinbarung, etwa, dass eine Mithaftung zeitlich oder betragsmäßig befristet ist – bedarf es bei Änderungen immer der Zustimmung der Bank?