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Ablöse

Anspruch auf Ablöse

Der ausziehende Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch auf eine Ablöse gegenüber dem Vermieter für Investitionen, die er in den letzten 20 Jahren gemacht hat und die den Standard der Wohnung verbessert haben. Das sind z.B. der Einbau einer Heizung, eines Bades, die Erneuerung des schadhaften Fußbodens, Installationen usw. Seit Ende 2006 auch: Austausch schadhafter Warmwasser-Boiler und Heizthermen.

Nicht abgelöst werden müssen:

  • Möbel
  • Einbauküchen
  • Holzdecken
  • Telefon- und Kabel-TV-Anschlüsse
Beachten Sie

Zu beachten ist bei Ablösen durch Nachmieter, dass überhöhte Ablösen verboten und strafbar sind. Die Frist für die Rückforderung von Ablösen, die unerlaubter Weise ohne Gegenwert verlangt wurden, wurde - falls die Zahlung nach dem 1. März 1994 erfolgte - auf 10 Jahre erhöht. Für die Rückforderung davor bezahlter "Schwarzablösen" gilt weiterhin die dreijährige Verjährungsfrist.

Höhe der Ablöse

Für die Ermittlung der Ablösehöhe (Restwert) gelten seit 1. März 1991 fixe prozentuelle Abschreibungssätze. Das sind für die wichtigsten Investitionen (Heizung, Bad, WC, Fußboden) 10 Jahre. Bei öffentlich geförderten Investitionen (Lärmschutzfenster) gilt die Laufzeit der Förderungsmaßnahme. Bei allen anderen wesentlichen Investitionen beträgt die Frist 20 Jahre.

  • Ausgangspunkt sind die Rechnungen, die dem Vermieter vorgelegt werden müssen. Spätestens 14 Tage nachdem der Mieter das Mietverhältnis gekündigt oder einvernehmlich aufgelöst hat, sind die Ablöseansprüche gegenüber dem Vermieter schriftlich anzuzeigen. Sonst spätestens mit der Wohnungsrückgabe oder zwei Monate nach der Rechtskraft eines Räumungsurteiles oder -vergleiches.
  • Sind bei der Geltendmachung der Investitionen Formfehler unterlaufen (wurde z.B. auf die Vorlage der Rechnungen vergessen) so hat der Vermieter den Mieter zur Verbesserung des Mangels binnen einer Frist von mindestens 14 Tagen aufzufordern.
Wichtig

Gilt nur im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG)!

Das sollten Sie bei der Wohnungsablöse beachten

  • Wenn Sie ausziehen, dann stellen Sie zuerst den Restwert Ihrer Investitionen fest. Heben Sie daher alle Rechnungen für derartige Investitionen sorgfältig auf.
  • Listen Sie alle übergebenen / übernommenen Investitionen auf (eventuell mit Fotos), diese Liste sollte bei der Wohnungsübergabe von beiden Vertragspartnern unterzeichnet werden.
  • Achten Sie darauf, Ihren Anspruch auf Ablöse rechtzeitig schriftlich geltend zu machen und vergessen Sie nicht, gleichzeitig Rechnungen beizulegen.

Ablöse für Verbesserungen des Vormieters, die man selbst abgelöst hat

Früher gab es keine Ablöse von der Ablöse. Seit 01.03.1997 hat jedoch der neue Mieter, der den berechtigten Ersatzanspruch des Vormieters befriedigt, die Möglichkeit bei seinem Auszug aus der Wohnung den Zeitwert (Wert zum Zeitpunkt der Übergabe) der Investition vom Vermieter zu verlangen.

Wichtig

Dies gilt nur für solche Investitionen, die nach dem 01.03.1997 getätigt worden sind.

Wohin bei Streitigkeiten?

Für Auseinandersetzungen in Ablösefragen ist in Linz die Schlichtungsstelle des Magistrates zuständig. Ansonsten ist dies in Oberösterreich das örtliche Bezirksgericht. Dies gilt sowohl für den Ablöseanspruch für Investitionen als auch für die Überprüfung, ob die dem Nachmieter abverlangte "freiwillige" Ablöse überhöht war.

Betriebskosten

Betriebskosten - was darf verrechnet werden? Das Mietrechtsgesetz legt genau fest, für was die Mieter/-innen zur Kasse gebeten werden dürfen.

Grundbuch

Was genau finden Sie darin? Wie ist es aufgebaut? Tagebuchzahlen, Einverleibung, Vormerkungen - was bedeuten diese Begriffe im Grundbuch?

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