Ablöse

WICHTIG!

Die folgenden Bestimmungen gelten nur im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG)!

Anspruch auf Ablöse

Der ausziehende Mieter/Die ausziehende Mieterin hat einen gesetzlichen Anspruch auf eine Ablöse gegenüber dem Vermieter/der Vermieterin für Investitionen, die er/sie in den letzten 20 Jahren gemacht hat und die den Standard der Wohnung verbessert haben. Das sind zum Beispiel der Einbau einer Heizung, eines Bades, die Erneuerung des schadhaften Fußbodens, Installationen, Austausch schadhafter Warmwasser-Boiler und Heizthermen.

Nicht abgelöst werden müssen:

  • Möbel
  • Einbauküchen
  • Holzdecken
  • Telefon- und Kabel-TV-Anschlüsse

BEACHTEN SIE

  • Bei Ablösen durch Nachmieter/-innen sind überhöhte Ablösen verboten und strafbar.

  • Verboten sind Ablösezahlungen, für die gar kein oder kein gleichwertiger Gegenwert vorhanden ist.

  • Der Anspruch auf Rückforderung verjährt in 10 Jahren ab Zahlung und ist beim Bezirksgericht (in Linz bei der Schlichtungsstelle) zu beantragen.

Höhe der Ablöse

Für die Ermittlung der Ablösehöhe (Restwert) gelten seit 1. März 1991 fixe prozentuelle Abschreibungssätze. Das sind für die wichtigsten Investitionen (Heizung, Bad, WC, Fußboden) 10 Jahre. Bei öffentlich geförderten Investitionen (Lärmschutzfenster) gilt die Laufzeit der Förderungsmaßnahme. Bei allen anderen wesentlichen Investitionen beträgt die Frist 20 Jahre.

  • Ausgangspunkt sind die Rechnungen, die dem Vermieter/der Vermieterin vorgelegt werden müssen. Spätestens 14 Tage nachdem der Mieter/die Mieterin das Mietverhältnis gekündigt oder einvernehmlich aufgelöst hat, sind die Ablöseansprüche gegenüber dem Vermieter/der Vermieterin schriftlich anzuzeigen. Sonst spätestens mit der Wohnungsrückgabe oder 2 Monate nach der Rechtskraft eines Räumungsurteiles oder -vergleiches.

  • Sind bei der Geltendmachung der Investitionen Formfehler unterlaufen (wurde zum Beispiel auf die Vorlage der Rechnungen vergessen) so hat der Vermieter/die Vermieterin den Mieter/die Mieterin zur Verbesserung des Mangels binnen einer Frist von mindestens 14 Tagen aufzufordern.

Das sollten Sie bei der Wohnungs­ablöse beachten 

  • Wenn Sie ausziehen, dann stellen Sie zuerst den Restwert Ihrer Investitionen fest. Heben Sie daher alle Rechnungen für derartige Investitionen sorgfältig auf.

  • Listen Sie alle übergebenen/übernommenen Investitionen auf (eventuell mit Fotos), diese Liste sollte bei der Wohnungsübergabe von beiden Vertragspartnern/-innen unterzeichnet werden.

  • Achten Sie darauf, Ihren Anspruch auf Ablöse rechtzeitig schriftlich geltend zu machen und vergessen Sie nicht, gleichzeitig Rechnungen beizulegen.

Ablöse für Ver­besserungen des Vor­mieters, die man selbst ab­gelöst hat

Früher gab es keine Ablöse von der Ablöse. Seit 1. März 1997 hat jedoch der neue Mieter/die neue Mieterin, der/die den berechtigten Ersatzanspruch des Vormieters/der Vormieterin befriedigt, die Möglichkeit bei seinem/ihrem Auszug aus der Wohnung den Zeitwert (Wert zum Zeitpunkt der Übergabe) der Investition vom Vermieter/von der Vermieterin zu verlangen.

WICHTIG

Dies gilt nur für solche Investitionen, die nach dem 1. März 1997 getätigt worden sind.

Wohin bei Streitig­keiten?

Für Auseinandersetzungen in Ablösefragen ist in Linz die Schlichtungsstelle des Magistrates zuständig. Ansonsten ist dies in Oberösterreich das örtliche Bezirksgericht. Dies gilt sowohl für den Ablöseanspruch für Investitionen als auch für die Überprüfung, ob die dem Nachmieter/der Nachmieterin abverlangte "freiwillige" Ablöse überhöht war.

fälle aus der praxis

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