Betriebskosten: Das sollten Sie wissen

Im Juni flattern bei vielen Mieterinnen und Mietern die Betriebskosten-Abrechnungen ins Haus. Oft ergibt sich daraus eine empfindliche Nachzahlung. Was viele nicht wissen: Nicht alle Kosten dürfen unter dem Titel „Betriebskosten“ an Mieterinnen und Mietern weiterverrechnet werden.

Auf dieser Seite haben wir die Antworten auf die häufigsten Fragen zusammengefasst.

Muss ich eine Betriebskosten-Abrechnung bekommen?

Wenn Sie eine monatliche Pauschale für Betriebskosten bezahlen, müssen Sie eine Betriebskosten-Abrechnung bekommen, und zwar grundsätzlich bis 30. Juni des Folgejahres.

Wie sieht eine ordnungsgemäße Betriebskosten-Abrechnung aus?

Sie haben das Recht auf eine verständliche Abrechnung, auf der die einzelnen Betriebskosten übersichtlich aufgelistet werden (zum Beispiel „Wasserversorgung“, „Müllabfuhr“ etc.). Dazu ist jeweils anzugeben, welche Kosten für das gesamte Haus angefallen sind und der Anteil, der auf Ihre Mietwohnung entfällt. Dieser „Aufteilungsschlüssel“ richtet sich grundsätzlich nach der Nutzfläche der Wohnung. Hat die Mietwohnung zum Beispiel 50m² und das gesamte Haus 500m², beträgt Ihr Anteil an den Gesamt-Betriebskosten 10%. Je größer die Wohnung, desto höher der Betriebskostenanteil.

Manche Betriebskosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Wenn das Heizkostenabrechnungsgesetz zur Anwendung kommt, sind die Kosten für Heizung und Warmwasser zum Teil nach Nutzfläche und zum Teil nach Verbrauch abzurechnen.

Was kann ich tun, wenn ich keine (ordentliche) Betriebskosten-Abrechnung bekomme?

Wenn Sie bis Ende Juni keine Betriebskosten-Abrechnung erhalten haben, bitten Sie schriftlich um eine ordnungsgemäße Abrechnung. Haben Sie eine Abrechnung erhalten, ist diese aber unverständlich oder sind die Beträge nicht nachvollziehbar, sind Sie berechtigt, die Abrechnung zu beeinspruchen.

Sie haben auch das Recht, Einsicht in die Belege zu nehmen und diese zu kopieren. So erhalten Sie Klarheit darüber, welche Kosten tatsächlich angefallen sind.

Welche Betriebskosten dürfen verrechnet werden?

Welche Betriebskosten Mieterinnen und Mieter zu tragen haben, richtet sich nach den anzuwendenden Gesetzen bzw. dem jeweiligen Mietvertrag.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, bereits bei Abschluss des Mietvertrages zu klären, ob sich die Betriebskosten nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) richten. Andernfalls sind die Betriebskosten konkret zu vereinbaren.

Welche Betriebskosten dürfen laut MRG weiterverrechnet werden?

Das MRG enthält eine Auflistung der zulässigen Betriebskosten. Ist auf Ihre Wohnung das MRG anwendbar (Objekt im Mehrparteienhaus, das vor 1953 erbaut wurde) oder im Vertrag die Übernahme von Betriebskosten „nach dem MRG“ vereinbart, so dürfen nur die folgenden Kosten verrechnet werden:

Kosten für Wasserversorgung
Kanalräumung
Rauchfangkehrung
Müllabfuhr und Entrümpelung
Schädlingsbekämpfung
Beleuchtung
Feuerversicherung
Haftpflichtversicherung und Leitungswasserschadenversicherung (Versicherung für andere Schäden nur wenn die Mehrheit der Mieterinnen und Mieter zugestimmt hat)
Verwaltungsaufwand für das Haus
Grundsteuer und öffentliche Abgaben
Aufwendungen für Hausbetreuung und Gemeinschaftsanlagen

Andere Kosten – wie etwa Beiträge zur Instandhaltungsrücklage, Kosten für Reparaturen, Darlehensbeträge – dürfen nicht verrechnet werden.

Muss ich Beiträge zu „Rücklage“ oder „Instandhaltungsfonds“ bezahlen?

Nicht selten sind in Betriebskosten-Abrechnungen Positionen mit der Bezeichnung „Rücklage“ oder „Instandhaltungsfonds“ enthalten. Es handelt sich dabei um Beiträge, die von den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern jährlich in einen Fonds eingezahlt werden, um für zukünftige Sanierungsmaßnahmen (z.B. Dachsanierung) anzusparen. Diese Rücklagen-Beiträge dürfen den Mieterinnen und Mietern nicht weiterverrechnet werden.

Wie kann ich mich gegen eine unrichtige Betriebskosten-Abrechnung wehren?

Enthält Ihre Betriebskosten-Abrechnung unzulässige Kosten, haben Sie die Möglichkeit, einen Einspruch gegen die Abrechnung zu erheben. Begründen Sie, mit welchen Kosten Sie nicht einverstanden sind. Bitten Sie Ihre Vermieterinnen und Vermieter um Richtigstellung der Abrechnung (am besten mit eingeschriebenem Brief).

+++ Achtung +++

Wenn Sie eine Wohnung von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung mieten, haben Sie nur 6 Monate Zeit für den Einspruch gegen die Betriebskosten-Abrechnung.
Auch für den Einspruch gegen Heizkosten-Abrechnungen besteht eine 6-monatige Frist.
Generell empfiehlt es sich, im Falle einer ungerechtfertigten Betriebskosten-Abrechnung sofort aktiv zu werden.

Tipps

Achten Sie darauf, welche Positionen Ihnen als Betriebskosten verrechnet werden
Vergleichen Sie die aktuelle Abrechnung mit jenen der Vorjahre
Bitten Sie bei Unklarheiten die Vermieterin/den Vermieter schriftlich um Erklärung
Nehmen Sie Einsicht in die Belege
Verfassen Sie einen Einspruch schriftlich