Ausmalen beim Auszug?

Sie ziehen um und haben bereits alle Hände voll zu tun. Nun stellt sich die Frage, ob man auch für die alte Wohnung noch Energie aufwenden muss, um diese auszumalen ...

Grundsätzlich ist es so, dass das gemietete Objekt in jenem Zustand zurückzugeben ist, in dem es übernommen wurde – vermindert um die natürliche Abnutzung. Dennoch finden sich in vielen Mietverträgen Vereinbarungen, dass bei Auszug die Wohnung ausgemalt werden muss.

Achtung

Von Mieterinnen und Mietern übernommene Ausmalpflichten sind dann unwirksam, wenn der Mietgegenstand “normal” und unter der Berücksichtigung der gewöhnlichen Abnützung bewohnt wurde und wenn sie in einem vom Vermieter stammenden Vertragsformular getroffen wurde.
^{Oberster Gerichtshof (2 Ob 215/10x), § 879 Abs 3 ABGB}

Was bedeutet gewöhnliche Abnutzung?

Gewöhnliche Abnutzung bedeutet, dass die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch benutzt wurde.

Von der Rechtsprechung wurde die Änderung der ursprünglichen weißen Malerei in einen pastellfarbenen Aprikot-Ton oder die Wandfarben Grün und Ocker als gewöhnliche Abnutzung definiert.

Extreme Farben, wie Schwarz oder absurde Farben sowie uneinheitliche und ungewöhnliche Malereien wurden als über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehend qualifiziert. Der erhöhte Aufwand ist zu ersetzen. Ebenso gehört das Einschlagen von Nägeln und das Anbringen von Dübellöchern dazu.
^{(BG Mödling 18 C 171/08s, LGZ Wien 39 R 280/08b, LGZ Wien 39 R 280/08b)}

beispiele

Die Kinder haben in einer Vampirphase ihr Zimmer schwarz gestrichen. Dem gängigen Geschmack entspricht das nicht. Die Wände müssen daher übermalt werden – und zwar mit der Ursprungsfarbe.
Sie haben Ihrem Wohnzimmer grüne Wände verpasst. Grün ist eine vergleichsweise dezente Farbe. Sie muss nicht übermalt werden, wenn Sie ausziehen.

Hinweis

Gefärbte Wände sind dann nicht auszumalen, wenn die Malerei ohnedies zu erneuern wäre, da sie keinen Zeitwert mehr hat. Gleiches gilt für Tapeten, Fliesen, Parkett- und Teppichböden.
^{(LGZ Wien 41 R 275/04a)}

Ausmalklausel in meinem Mietvertag?

Derartige Ausmalvereinbarungen sind dann rechtsunwirksam, wenn sie in einem Vertragsformular getroffen wurden und es keine sachliche Rechtfertigung dafür gibt.

Achtung

"Formular" ist dabei nicht streng zu verstehen, es geht dabei um "vorformulierte Vertragsbedingungen", die vom Vermieter stammen. Also auch dann, wenn ein Mietvertrag aus - von Seite des Vermieters stammenden – Textbausteinen zusammengestellt wird, ist eine darin enthaltene Ausmalverpflichtung des Mieters rechtsunwirksam. Das ist damit zu begründen, dass einem Vertragspartner (dem Mieter) Vertragsbestimmungen, die ihn benachteiligen, nicht einfach so aufgedrängt werden dürfen.

Gängige Praxis

In der Praxis findet beim Abschluss von Mietverträgen ein solches "Aufdrängen" aber ständig statt; in der Regel hat der Mieter keine Wahl, er muss die vom Vermieter diktierten (vorformulierten) Vertragsbedingungen akzeptieren, oder er bekommt die Wohnung nicht vermietet.

Zusammengefasst, kann davon ausgegangen werden, dass nach der aktuellen Rechtsprechung eine vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Rückstellung der Mietwohnung in neu ausgemaltem Zustand jedenfalls unwirksam ist, wenn das gemietete Objekt gewöhnlich abgenützt rückgestellt wird. Dies gilt sowohl für Mieter im Vollanwendungsbereich sowie im Teil- und Nichtanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) und in Verbraucher-Verbraucher sowie Unternehmer-Verbraucher-Mietverträgen.

fälle aus der praxis