9.11.2017
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Die Wohnbauförderung ist langfristig weder nachhaltig noch treffsicher

Erstmals wurde eine Studie zu Vor- und Nachteilen sowie der Nachhaltigkeit des neuen Salzburger Modells in der Wohnbauförderung vorgestellt. Das Modell funktioniert aktuell. Aber die wesentlichen Kritikpunkte der AK wurden bestätigt: Es ist nicht finanziell nachhaltig, wenn die Zinsen steigen. Und es fördert gerade beim Eigentum zu großzügig und teils Menschen, die das Geld gar nicht bräuchten. Steigen die Zinsen, braucht es wieder Anpassungen. „Wir wünschen uns ein starkes Wohnbaumodell, das sich selbst trägt und das ohne ständige Korrekturen funktioniert“, so AK-Präsident Siegfried Pichler und Andreas Huss, der Landesgeschäftsführer der Gewerkschaft Bau Holz. 

Gestern wurde bei der gemeinsamen Veranstaltung der Arbeiterkammer und der Gewerkschaft Bau Holz „Verschenktes Geld – ist die neue Wohnbauförderung nachhaltig“ erstmals eine umfassende Studie zu den Vor- und Nachteilen der Förderung in Salzburg vorgestellt. Im Jahr 2015 wurde sie bekanntlich auf komplett andere Füße gestellt. Seither werden statt Darlehen verlorene Einmalzuschüsse vergeben. Weil das Modell budgetär aus dem Ruder lief, musste schon 2016 nachgebessert werden.

Modell ist finanziell nicht nachhaltig und hat Mitnahmeeffekte

Die Studie von Wolfgang Amman vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen bestätigt, was die Arbeiterkammer schon seit Jahren am neuen Modell bemängelt: Es begünstigt beim Eigentum Mitnahmeeffekte, fördert also viele, die das Geldgeschenk gar nicht bräuchten und ist damit nicht sozial treffsicher. Gut 90 Prozent aller Haushalte fallen in die Einkommensgrenzen. Das Einbeziehen gewerblicher Wohnbauträger in den geförderten Mietwohnbau könnte langfristig nach dem Auslaufen der Bindung an die Wohnbauförderung zudem zu einem empfindlichen Anstieg der Mieten führen – auch wenn für Amman der Wettbewerb verschiedener Bauträger durchaus auch Vorteile hat.

Neue Wohnbauförderung funktioniert nur bei niedrigen Zinsen

Die Nachfrage nach Förderungen ist im neuen Modell aktuell groß. Es führt vor allem beim Eigentum zu mehr Bauvolumen. Die Menschen freuen sich über verschenktes Geld nun mal mehr als über langfristige Sicherheiten in Form geförderter Darlehen. Kein anderes Land in Österreich fördert Eigentum höher. Aber obwohl das neue Modell im Moment funktioniert: Eine Wohnbauförderung über Darlehen oder Fonds – also die „alte“ Variante ist finanziell eindeutig nachhaltiger. 

Denn dann kann langfristig durch Rückflüsse mehr gebaut werden: „In Ländern wie Vorarlberg und Tirol decken die Rückflüsse aus aushaftenden Darlehen die neue Bautätigkeit heute fast zur Gänze ab“, so Amman. Zudem sind die Menschen einem deutlich geringeren Zinsrisiko ausgesetzt und die Zeit bis zur vollständigen Refinanzierung ist viel kürzer als bei Zuschussmodellen. Gerade in der jetzigen Niedrigzinsperiode wären auch die Kosten für das Land minimal gewesen. Wichtig sei in jedem Fall auch eine Kontinuität in der Art der Förderung. Sie sollte nicht kurzfristig politisch gekippt werden können.

Wechsel war politische, keine wirtschaftliche Entscheidung

„Das funktionierende Wohnbaufonds-Modell im Zuge des Finanzskandals zu begraben war eine politische, weniger eine zwingende wirtschaftliche Entscheidung“, so AK-Präsident Siegfried Pichler: „Zuschussmodelle „bar aufs Konto“ sind schließlich bei den begünstigten Haushalten auch sehr beliebt. Aber eben nicht so nachhaltig wie Fonds oder Darlehen.“ Pikant: Das Modell ist fürs Land im Endeffekt wahrscheinlich teurer als der alte Wohnbaufonds. Und: Seit 2015 bestreitet das Land die Wohnbauförderung quasi nur aus den Rückflüssen des alten Wohnbaufonds – so lange es sie noch gibt.

AK: Zweckwidmung aller Wohnbaumittel und Rückflüsse nötig

Dabei werden noch nicht einmal alle Wohnbaumittel (Rückflüsse und Ertragsanteile) in Höhe von rund 230 Millionen Euro auch wieder für den Wohnbau verwendet. Nur 140 Millionen sind budgetiert. Mit dem zweckwidrig im Landesbudget verwendeten restlichen Geld könnten bis zu 800 zusätzliche Mietwohnungen pro Jahr gebaut werden. Das wären bis zu 1.000 zusätzliche Arbeitsplätze.

„Wohnen ist das Grundbedürfnis schlechthin, bei dem es um ein menschenwürdiges Leben geht. Man darf es nicht allein den Gesetzen der Marktwirtschaft überlassen. Die Wohnbauförderung dient dazu, es allen in guter Qualität zu ermöglichen. Dafür wird pro Arbeitnehmer jährlich ein Wohnbauförderbeitrag von rund 300 Euro eingehoben. Die Beschäftigten können im Gegenzug erwarten, dass die Wohnbauförderung treffsicher und keine Umverteilung zu sowieso schon begüterten Familien ist“, so Pichler.

AK: nicht nur aber mehr Schatten als Licht beim neuen Modell

Für den AK-Präsidenten sind die Raumordnung und die Wohnbauförderung – Stichwort „Bauen, Bauen, Bauen“ – die wichtigsten Instrumente, um leistbares Wohnen unabhängig von den teils irren Marktpreisen zu ermöglichen. Es brauche zweckgewidmete Wohnbauförderungsmittel einschließlich aller Rückflüsse, einen Schwerpunkt auf 1.000 geförderte Mietwohnungen jährlich, eine nachhaltige Darlehensförderung, soziale Treffsicherheit und kostengünstiges Bauland. Positiv seien beim neuen Modell die Verbesserungen bei der Wohnbeihilfe und der Grundzuschuss zur Mietensenkung für Altbauwohnungen. 

Bei einer direkten Gegenüberstellung kommt das neue Zuschuss-Modell jedenfalls nicht besser weg. Zusätzlich zu den genannten Punkten behandelt ein Darlehensmodell bei der Bonität alle gleich. Einkommensschwache Haushalte haben also weniger Nachteile als bei Bankkrediten, wo sie höhere Aufschläge zahlen müssen. Und: Die Zahlungen im Darlehensmodell zählen nicht zur Maastricht-Schuldengrenze für den Landeshaushalt.

Karl Wurm vom Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen betonte, wie auch alle anderen anwesenden Vertreter gemeinnütziger Bauträger, dass man mit einem nachhaltigen, politisch und zinsstabilen Darlehensmodell besser, langfristiger und sicherer arbeiten und planen könne. “Es braucht ein revolvierendes System, wo es Rückflüsse gibt.“ Man wolle nicht immer von den Jahresbudgets der Politik abhängen, so Wurm. Die Finanzierung und Leistbarkeit von Wohnraum sei aber auch mit der neuen Förderung gegeben und man arbeite gut zusammen. Eva Bauer, ebenfalls vom Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen, betonte die Vorteile einer Darlehensförderung, stellte aber auch fest, dass verschiedene Modelle bei niedrigen Zinsen alle gut funktionieren. Bei hohen Zinsen sei das allerdings anders – ein wirklich flexibles Modell, das auf alle Erfordernisse eingeht, fehle noch.

Es braucht nachhaltiges Modell ohne ständiges Nachjustieren

In der abschließenden Podiumsdiskussion betonte Landesrat Hans Mayr, dass im nachjustierten neuen Modell viele Absicherungen, etwa gegen höhere Zinsen enthalten seien. Es habe aktuell eine sehr gute Wirkung und sei attraktiv. „Wichtig ist, dass das Geld bei den Bürgern ankommt“, so Mayr. Zudem habe man stabile Mieten erreicht und das Thema Eigentum forciert. Mayr räumte aber selbst ein, dass man bei massiv steigenden Zinsen eingreifen werde müssen.

„Damit ist und bleibt das Modell nicht nachhaltig“, so Siegfried Pichler. „Die Rückflüsse des alten Wohnbaufonds gehen ins Landesbudget statt in den Wohnbau. Salzburg hat immer noch zu wenig leistbare Wohnungen. Und mit privaten Trägern im geförderten Wohnbau besteht ein hohes Risiko, dass die Mieten nach der Refinanzierung steigen.“ Für sie sollte wie bei den Gemeinnützigen ab dieser Zeit eine Maximalmiete gelten. „Es braucht leistbares Wohnen durch ein starkes Mietwohnbaumodell und ein System, das sich selbst trägt und über viele Jahre ohne korrigierende Eingriffe funktioniert“, so Pichler und Andreas Huss, der Landesgeschäftsführer der Gewerkschaft Bau Holz.

Wolfgang Amman regte in seinem Schlusswort an, dass für ein Wohnbaufördermodell, dass auch langfristig passt, eine Zusammenarbeit aller politischen Parteien wünschenswert sei.

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