Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in das Grundstücke und die sie betreffenden privaten Rechte und Verpflichtungen eingetragen sind.

Das Grundbuch ist öffentlich zugänglich, die darin enthaltenen Eintragungen genießen öffentlichen Glauben, d.h. jedermann darf sich auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit verlassen.

Das Grundbuch wird von jenem Bezirksgericht geführt, in dessen Sprengel sich die Liegenschaft befindet. Es besteht aus Hauptbuch und Urkundensammlung. Das Hauptbuch wird jeweils für eine Katastralgemeinde angelegt, die mit der politischen Gemeinde nicht identisch sein muss. Ein Gerichtsbezirk umfasst regelmäßig eine größere Anzahl von Katastralgemeinden.

Im Hauptbuch ist für jede flächenmäßige Einheit eine Grundbuchseinlage angelegt, die als eigene Einlagezahl (EZ) geführt wird. Gegenstand dieser Grundbuchseinlage sind alle in ihr zusammengefassten Flächen als Ganzes: der Grundbuchskörper. Der Grundbuchskörper kann aus einem oder mehreren Grundstücken (Liegenschaften, Parzellen) bestehen. An Flächen, die keine eigene Einlage bilden, können bloß Dienstbarkeiten sowie Veräußerungs- und Belastungsverbote begründet werden.

Jede Grundbuchseinlage besteht aus 3 Teilen („Blättern“): dem A-Blatt (Gutbestandsblatt), dem B-Blatt (Eigentumsblatt) und dem C-Blatt (Lastenblatt).

Das A-Blatt umfasst neben der Aufschrift (Bezeichnung der Liegenschaft, EZ) zwei Abteilungen. In der ersten Abteilung (A-1) sind alle Grundstücke (Parzellen) des Grundbuchskörpers mit Grundstücksnummer und Benützungsart (früher Kulturgattung) verzeichnet; diese Benützungsart hat keinen Bezug zur Widmung eines Grundstückes im Flächenwidmungsplan. Die zweite Abteilung (A-2) enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte (z.B. Grunddienstbarkeiten in herrschender Stellung). Außerdem werden in diesem Teil Veränderungen am Grundbuchskörper durch Zu- und Abschreibungen, öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Lasten eingetragen.

Das B-Blatt gibt über die Eigentumsverhältnisse Auskunft. Es enthält den oder die Eigentümer (unter Angabe der Quote des Miteigentums), damit auch die Eigentumsübertragungen. In diesem Blatt sind auch subjektive Beschränkungen einzutragen, denen der Eigentümer in seiner Vermögensverwaltung persönlich unterliegt (z.B. Minderjährigkeit).

Das C-Blatt enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Belastungen, insbesondere die Pfandrechte (Hypotheken), Dienstbarkeiten in dienender Stellung und Reallasten, außerdem sonstige objektive Beschränkungen wie Veräußerungs- und Belastungsverbote, Vor- und Wiederkaufsrechte, verbücherte Miet- und Pachtverträge.

In der Urkundensammlung sind alle Unterlagen (Verträge und behördliche Schriftstücke) chronologisch nach Tagebuchzahlen (TZ) geführt, die Grundlage einer bücherlichen Eintragung bildeten.
Ein wesentlicher Grundsatz im Grundbuchsrecht ist das Prioritätsprinzip: „Der zeitlich Frühere ist auch der rechtlich Stärkere“; das bedeutet, dass bei konkurrierenden Ansuchen um die Einräumung des gleichen dinglichen Rechtes der frühere Antrag dem späteren vorgeht. Maßgebend ist dabei das Einlangen bei Gericht. Die Rangfrage ist bei allen bücherlichen Rechten, besonders aber bei der Hypothekarbestellung, bedeutungsvoll. Im Falle einer Zwangsvollstreckung (Versteigerung) werden die Gläubiger nach ihrem Rang – und nicht verhältnismäßig – befriedigt. Eintragungen, die in Folge gleichzeitig eingelangter Eingaben vorgenommen worden sind, stehen untereinander in gleicher Rangordnung.

Zur vorläufigen Sicherung eines bücherlichen Ranges dient die Anmerkung der Rangordnung, die vor allem der Käufer erwirken kann, wenn er die Absicht hat, eine Liegenschaft demnächst zu erwerben oder zu belasten. Er erhält einen Rangordnungsbescheid, der nur in einfacher Ausfertigung ausgestellt wird und nur ein Jahr Gültigkeit hat. Innerhalb dieses Zeitraumes kann im Range der Anmerkung nur jener eingetragen werden, der den Bescheid vorlegt.

Seit 1990 verfügt Österreich über ein elektronisches Grundbuch, in dem die aktuellen Grundbuchseintragungen digital gespeichert und abrufbar sind. Die Einsichtnahme in das Grundbuch erfolgt in Form von Grundbuchsauszügen, die gegen Gebühr (ab € 8,-- Stand Dezember 2003) beim Grundbuchsgericht, bei Notaren, Rechtsanwälten und Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen erhältlich sind.

Wichtiger Hinweis: Durch die EDV-technische Verknüpfung mit den Katasterdaten der Grundstücksdatenbank, scheinen im Grundbuchsauszug auch die Flächenangaben zu den einzelnen Grundstücken auf. Diese Flächenangaben genießen keinen Vertrauensschutz; ihre Übereinstimmung mit der tatsächlichen Grundstücksgröße ist nur bei jenen Grundstücken gewährleistet, die in den Grenzkataster eingetragen sind und als Zeichen dessen im Grundbuchsauszug neben der Grundstücksnummer den Indikator „G“ führen. Im Falle eines Grundstückskaufes kontaktieren sie unbedingt einen Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen, wenn Grenzen und Flächenangaben eines Grundstückes nicht durch eine Grenzkatastereinverleibung abgesichert sind. Notar bzw. Rechtsanwalt sind die zuständigen Fachleute, wenn es um die Errichtung des Kaufvertrages und Klärung grundbuchsrechtlicher Fragen geht.

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